En cas de vente ou location d’un bien immobilier, le propriétaire est tenu d’informer le futur occupant des risques naturels, miniers et technologiques auxquels le bien est exposé. C’est le rôle du diagnostic erp ou État des risques et pollutions. L'absence d'ERP peut notamment entraîner la nullité de l'acte de vente ou du bail. Pour mieux comprendre l’importance de ce diagnostic, le guide va vous aider à bien vous orienter.
Qu’est-ce que le diagnostic ERP ?
L'ERP ou État des Risques et Pollutions, anciennement appelé l'ERNMT, puis ESRIS, est un diagnostic de l'environnement d’un logement. Les dangers ne sont pas, en effet, toujours à l’intérieur de l’habitation, mais ils peuvent aussi se trouver à l’extérieur, et dépendre surtout de l’emplacement. Il est indispensable d'informer et d'être en connaissance du contexte dans lequel le bien se trouve en cas de vente ou location. Les risques peuvent être : technologiques (émissions polluantes, pollutions des sols, présence de sites Seveso, …), miniers ou naturels (la présence de radon, les séismes, les avalanches et les inondations). Grâce au diagnostic ERP, le bilan sécurité du bien est complet. Il est encadré par l’article R125-24 et l’article L125-5 du code de l’environnement. Dans le cadre d’un DDT ou dossier de diagnostic technique, l’ERP est transmis au locataire ou à l’acquéreur par le bailleur ou le propriétaire. Ce dernier rassemble tous les diagnostics obligatoires : le diagnostic loi Carrez, le diagnostic assainissement non collectif et le DPE.
Pourquoi il est nécessaire de réaliser un diagnostic ERP ?
Le bailleur ou propriétaire de bien immobilier a le devoir de réunir au maximum deux documents aux contrats de location ou de vente. Cette règle est mise en vigueur depuis juin 2006. Les documents concernés sont : un décret de sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre du régime des CATNAT, ainsi qu’un État des Risques et Pollutions ou ERP. L'ERP fait notamment partie des constats requis lors de toute transaction immobilière, à intégrer au dossier de diagnostic technique. Il renferme essentiellement des informations sur les risques et pollutions réglementés. Il répond donc à un objectif d'information du locataire ou de l'acquéreur vis-à-vis des risques exposés au bien. C’est une étude complexe nécessitant un grand professionnalisme pour être exhaustif et de ne pas nuire aux intérêts ainsi qu’à la sécurité des deux parties. Le but de ces diagnostics est en fait d'avoir une maison habitable et sécurisée.
L’ERP couvre le degré de pollution du sol, le niveau d’émissivité du sol en radon, les périmètres préventifs face aux risques technologiques, les risques de catastrophes technologiques, les risques miniers et les risques de catastrophes naturelles.
Est-ce que le diagnostic ERP est obligatoire ?
Le diagnostic erp est obligatoire lors d’une location ou vente d’un bien immobilier, bâti ou non bâti, se plaçant dans une zone déterminée : zone de radon niveau 3 (le plus élevé) ; zone de sismicité 2, 3, 4 ou 5 (les plus élevés) ; zone délimitée par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), miniers (PPRM) ou naturels (PPRN) approuvé ou prescrit par le préfet. Il sert à identifier les risques géotechniques et décrit les principes moyens de construction qui permettront de les prévenir. Annexé au bail ou à l’acte de vente, l’ERP est signé et daté par l’acquéreur ou le locataire pour confirmer qu’il en a bien pris connaissance. Le propriétaire doit notamment mentionner dans le dossier si le bien a déjà été victime de sinistres nécessitant un versement d’une indemnité. Autrement dit, si le diagnostic erp n’est pas présent, périmé ou incomplet, alors qu’il y a un risque, la transaction peut être entachée de nullité et le propriétaire devra subir des sanctions.
Comment obtenir un diagnostic ERP ?
Avant tout, il faut savoir que le diagnostic erp doit dater de moins de six mois au jour du compromis de vente et de l'acte définitif. Autrement dit, il existe deux moyens pour obtenir un ERP : par le vendeur lui-même ou par un diagnostiqueur certifié. Le bailleur ou propriétaire peut lui-même réaliser l'état des risques. Pour cela, il peut soit se renseigner auprès de sa commune, soit utiliser internet. Avec la méthode en ligne, le principe consiste à télécharger le formulaire ERP gratuitement, puis, remplir les informations requises. Et pour localiser le bien, il faut juste se connecter sur le portail officiel Géorisques. D’un autre côté, contacter un professionnel ou un diagnostiqueur certifié est plus sûr. En effet, il dispose d'une assurance permettant d'être indemnisé en cas d'erreur ou de conflit avec le locataire. De plus, cela fait gagner du temps, car il n’est plus nécessaire de faire une recherche parfois fastidieuse sur Internet ou de se déplacer en mairie. Le travail peut être réalisé dans un bref délai.
